Тенденциите при жилищата – цени, ново или старо строителство, кои квартали са предпочитани

Пазарът на недвижими имоти в България "замръзна" на миналогодишните равнища, каза Александър Бочев, председател на Управителния съвет на Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ), който бе потърсен за коментар по повод последните данни на Агенцията по вписванията за броя на сключените сделки през третото тримесечие в страната и във връзка с предстоящия на 30 октомври Ден на брокерите и агентите на недвижими имоти.
Изключение са големите градове, където има ръст на броя на сделките, както и морските градове Варна и Бургас. Това показва, че пазарът на недвижими имоти се измества от малките населени места към големите, следвайки демографските и икономическите тенденции в България, коментира експертът. Очакванията му за последното тримесечие на 2024 г. са резултатите като цяло за страната да са аналогични по брой на тези през съответното тримесечие на миналата година - 62 368 продажби. Ако се задържат тези равнища - нещо, което се наблюдава през първите тримесечия на годината, вероятно към края на 2024 г. продажбите ще са между 215 000 и 216 000, с колкото завърши и 2023-та, прогнозира председателят на НСНИ.
По отношение на цените на жилищата през 2025 г. Александър Бочев изрази очакване за задържане на сегашния тренд на растеж и повишаване от 10 или малко над 10 процента на годишна база.

Статистиката
През третото тримесечие е отчетен спад на продажбите на имоти спрямо предходното според последните данни на Агенцията по вписванията. Средно в големите градове Бургас, Варна, Пловдив и София има спад с около 11,3 процента, посочи Бочев. По думите му винаги третото тримесечие почти на всяка година е едно от слабите заради периода на отпуските, поради които пазарът не е толкова активен и последните данни на Агенцията по вписванията за броя на сключените сделки в страната го показват.
Най-силното тримесечие обикновено е последното, посочи експертът и изрази очакване тази тенденция да бъде отчетена и в края на годината.
Ако се направи сравнение на периода януари - септември тази година със същия период на 2023 г., пазарът на недвижими имоти в страната е стабилен, с лек ръст на продажбите, основно в големите градове на страната, посочи експертът. При сравняване на първото тримесечие на тази година с първото на 2023 г. средното покачване на продажбите е с около 11 процента, за второто тримесечие спрямо същия период на предходната година ръстът е 10,09 на сто, а за третото покачването е 10,61 процента. Общо за страната пазарът на недвижими имоти е непроменен спрямо миналата година, като за първото тримесечие на 2024  г. спрямо същото тримесечие на 2023 г. е отчетен незначителен спад - 1,5 процента, за второто тримесечие има покачване с 0,02 процента, а за третото - лек спад от 0,25 на сто.

Очакванията на пазара
Въпреки че предпоставките да има активизирате на пазара са налице - лихвите по депозитите и по кредитите са стабилни, много нисък процент на безработица в България, което дава допълнителна сигурност на хората, че биха могли да си позволят дългосрочно да изплащат кредити, без да загубят работните си места, в момента пазарът е в очакване, посочи председателят на НСНИ. Според него застиналият пазар говори, че основните играчи са объркани заради неяснотата около присъединяването на страната към еврозоната. Бочев смята, че най-вероятно ще има завишаване на цените след влизането на България в еврозоната, а ако това не се случи, по-вероятно е пазарът да остане на същите равнища.
Извън това безспорен е фактът, че пазарът е стабилен, обобщи председателят на НСНИ развитието на българския пазар на недвижими имоти през последните четири години. Ако съпоставим данните с 2021 г. и 2022 г., се наблюдава спад на продажбите от 2 процента (2022 г. спрямо 2021 г.) и съответно минус малко над 11 процента (2023 г. спрямо 2022 г.). Въпреки стабилността на пазара цените на имотите се повишават средно с около 10-15 процента, с по-чувствителен ръст в няколко от големите градове и спад в някои от малките населени места. Подобно сегментиране по отношение на темповете на растеж на цените на недвижимите имоти се наблюдава и в различните квартали на големите градове, каза Бочев.

Предпочитанията на купувачите
Трайно се запазва тенденцията към покупка на по-големи имоти. Конкретно за София, в районите, които са се утвърдили като подходящи за живот на семейства с деца, се търсят тристайни - с две спални, четиристайни, дори и по-големи, коментира председателят на НСНИ. В районите около висшите учебни заведения, бизнес парковете се търсят по-малки жилища, защото доста млади хора работят и учат в тези части на населените места и предпочитат двустайни или дори по-малки жилища. Освен това и инвеститорите, които искат да купуват имоти с цел отдаване под наем, също предпочитат да направят вложенията си в по-малки имоти в тези райони.
Сега в София най-много сделки се отчитат за районите, в които бурно се развива новото строителство - "Манастирски ливади", "Малинова долина", "Овча купел", "Левски Г" - все райони, в които все още има пространство за усвояване от жилищното строителство, коментира Бочев. Обратното, там, където такова няма, се отчита и дефицит на предлагането на имоти, което пък води до ръст на цените, допълни експертът и посочи, че става дума за район "Оборище" - около Докторската градина, в долната част на "Лозенец", "Изток", "Иван Вазов", където цените на старото строителство растат, макар и не с големи темпове.

Сезонът на отпуските и ваканционните имоти
Обратно на застиналата обща картина на пазара на недвижими имоти, ваканционното тримесечие раздвижи традиционно пазарите във Варна и в Бургас. През второто тримесечие на тази година прямо същото на 2023 г. във Варна продажбите са се повишили с малко над 4 процента, докато в Бургас бе отчетен абсолютен рекорд спрямо останалите големи градове с покачване от 43 процента на продажбите на недвижими имоти, посочи експертът. За третото тримесечие обаче във Варна е отчетен лек спад на продажбите спрямо същия период на миналата година - 0,6 на сто, а положителната тенденция за Бургас продължава с ново покачване от 19,11 на сто, което, разглеждайки четирите големи града, нарежда Бургас на водещо място, посочи Бочев и даде за пример ръстовете на продажби в Пловдив и София, които са 12-13 процента.
Според експерта е очевидно, че интересът към ваканционните имоти в годините след COVID-19 се засили, с което частично стана компенсиране на отлива на доста чуждестранни инвеститори от пазара и в момента такива имоти се търсят основно от българи. Според председателя на НСНИ ръст на цените се наблюдава в районите около Несебър и в града, но има и места, където цените на ваканционните имоти са без промяна години наред заради презастрояването, недотам добрата поддръжка на сградния фон, както и заради факта, че много от имотите, купени от руски граждани в затворените комплекси, в момента не могат да се използват рентабилно. Някои от тях спряха да плащат такси за поддръжка, някои намалиха плащането им, което допринесе за проблеми при поддръжката на тези затворени комплекти, каза Бочев. Но като цяло, според председателя на НСНИ, ваканционните имоти не правят изключение от общата тенденция на покачване на цените на жилищата в страната.

Кой купува жилище в България
По традиция купувачите в страната са платежоспособни българи на средна възраст около 35-40 години, достатъчно млади, за да могат да получат и кредитиране за по-дълъг период от 30 години. Това са хора, които вече са изградили кариерата си, те са със сигурни доходи, могат да обслужват заемите си, някои от тях вече са и с натрупани спестявания, с които могат да си позволят да купят желания имот с лични средства.
Промяна на профила на купувача не бих казал, че има, но вероятно след последните промени, които бяха наложени от БНБ, може би от пазара биха се оттеглили хората с най-ниските доходи, които са имали намерение да купуват жилища или някакъв друг имот, посочи председателят на НСНИ, но допълни, че за тази група не е изключено и пренасочване на интереса към по-бюджетни и малки имоти в по-евтини квартали.

Денят на брокера
Според председателя на НСНИ делът на хората, които ползват брокерска услуга при покупко-продажба на жилищен имот в България, се увеличава от посочените преди няколко години от Сдружението около 35 на сто. Аз лично смятам, че вече процентът е малко по-висок. Това, което би накарало хората да ползват повече брокерските услуги, което би довело до повече успешни сделки, е да подобрим имиджа на професията и да станем все по-полезни на клиентите си, което преминава през много обучения, коментира председателят на НСНИ.
Регламентацията на бранша, за която секторът от години настоява, също е важен елемент за повишаването на дела на сделките с недвижими имоти, сключени през посредничеството на брокер. Това ще позволи да има задължителен регистър, в който всички агенции за недвижими имоти и брокери ще бъдат вписани, а потребителят на тези услуги ще може да се ориентира за компетентността на фирмите. Няма точна статистика колко са агенциите за недвижими имоти в страната, но по груби разчети те най-вероятно са около 3500, с появата на регистъра вече ще е ясен този пазар и професията ще се изсветли, смята Бочев. Той изтъкна, че членовете на НСНИ през последните години стават повече и към момента техният брой вече е около 370. Това са водещите агенции за недвижими имоти на пазара и в тях работят над 2500 професионални брокери, допълни председателят на НСНИ.